大邦丨婚前购房、婚后共同还贷增值部分的计算方法探讨
夫妻一方婚前购房，婚后共同还贷的情况在现实生活中比较普遍，根据法律规定，离婚时取得房屋的一方应对另一方就婚后共同还贷的款项及其所对应的增值部分进行补偿。但对于如何确定增值部分的补偿款数额，法律没有进一步作出明确的规定，司法实践中各地法院所采用的计算方法尚未统一，本文对此略作梳理和探讨。
一、法律依据
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
由上述规定可知，此类离婚分割房产情形具备以下前提条件:
（一）房屋买卖合同是在结婚前由夫妻一方签订；
（二）首付款由签订合同一方以个人财产支付；
（三）婚后使用夫妻共同财产进行还贷；
（四）房屋登记在首付款支付方名下。
依据上述规定第二款，离婚时，法院可以判决房屋归登记一方，此处表述为“可以”，显然不是必然判归登记一方，需要结合实际情况，如贷款偿还比例、贷款偿还能力、对房屋实际使用及依赖程度等因素来综合判断。因此，房屋亦可以被判归非产权登记一方所有。
取得房屋的一方向另一方支付的补偿款包括两部分：一是共同还贷的款项，二是共同还贷款项所对应的财产增值部分。
二、共同还贷增值部分的计算方法
针对共同还贷的增值部分，各地法院所采用的计算方法不一，常见的有以下几种：
（一）最高人民法院民一庭算法
《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）中最高人民法院民一庭吴晓芳法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中提出一种算法，分两步走：
第一步是计算不动产升值率。不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率÷2。
（二）江苏高院算法
江苏省高级人民法院于2019年7月18日发布的《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第30条规定：
补偿数额可以按以下公式计算：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据。若在个案中计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额的一半时，应当依照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。
（三）北京高院算法
《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中规定：
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
（四）上海法院算法
上海市第二中级人民法院于2021年8月12日发布的文章《关于离婚50问》中，关于补偿数额应如何计算给出了解答：
补偿数额公式计算：婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2。
（五）浙江高院算法
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》第九条规定：
补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价＋应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。
（六）湖北高院算法
湖北省高级人民法院于2013年9月1日发布的《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第20条规定：
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分计算方式为，夫妻共同还贷部分占房屋本金和已还贷款利息的比例，乘以离婚时房屋的市场价值。（夫妻共同还贷部分）÷（房屋本金+已还贷款利息）×（离婚时房屋的市场价值）
（七）深圳法院算法
《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第二十九条规定：
“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。
三、算法分析
上述不同算法基本规则可以归纳为：
其中，“共同还贷本息”可由银行还贷记录统计得出，“房屋现价”可经双方协商或通过专业评估机构予以评估确定，关于“购房成本”的认定，不同法院的观点存在一定差异，大致可归纳为以下几类。
北京高院、浙江高院、上海二中院的观点：购房成本=房屋购买价＋应还贷款利息总额。
湖北高院的观点：购房成本=房屋购买价＋共同已还利息。
深圳法院的观点：购房成本=房屋购买价＋离婚时已还全部利息。
最高院、江苏高院的观点：购房成本=房屋购买价＋共同已还利息＋其他费用。
上述观点主要存在以下两点区别：
（一）剩余未还贷款利息是否计入购房成本？
（二）其他费用是否计入购房成本、其他费用包括哪些？
笔者认为，购房成本是购买房屋所实际支出的成本，应当以已发生的必要支出为限。尚未偿还的利息是未发生的成本，未来是否会实际产生并不确定（如得房一方在离婚后立即将该房屋出售就不必支付剩余全部利息）。另外，离婚后房屋可能会继续增值，未得房一方无法享受后续增值的利益。因此，如果剩余未还的贷款利息计入购房成本，将会导致未取得房屋产权一方不仅没有享受到离婚后房屋的增值利益，反而还要承担因将全部贷款利息纳入购房成本而导致补偿款减少的不利后果，这对未得房一方显然是非常不公平的，故不应当将尚未偿还的贷款利息计入购房成本。
其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，是购买房屋所实际支出的必要费用，因此也应当计入购房成本之中。公共维修基金、物业费是房屋使用过程中产生的费用，不应计入购房成本。
综上，笔者更赞同最高院及江苏高院的“两步走”计算方法。
需要特别说明的是，2021年7月出版的最高人民法院民事审判第一庭主编的《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中提到，关于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。随后举例说明，在该案例中，购房成本计入了全部贷款利息，与前述最高院民一庭的计算方法不一致。
此外，实践中结婚与购房往往会存在一定的时间差，比如购房之后过了几年才结婚，结婚时的房价较之购房时的价格可能已经有了大幅上涨，这部分财产增值仍然属于婚前个人财产，此时如果还按照购房价来计算购房成本，必然会造成产权登记一方需要支付另一方更多的补偿款，实质上是与其分享了婚前个人财产的增值部分，这与离婚财产分割仅限于夫妻共同财产的原则相悖。针对此种情形，在计算购房成本时不能使用购房价，而应当以结婚时的房价来进行计算，江苏高院对此已经做了明确的规定。结婚时的房价可以通过双方协商或申请专业评估机构予以评估确定。
四、算法建议
结合上述分析，笔者总结了关于共同还贷增值部分补偿款较为合理的计算方法：
其中，其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。
五、结语
离婚时对于夫妻共同财产的分割不仅仅是一道简单的算术题，法院在通过上述计算方法确定补偿款之后，还应当根据《民法典》第一千零八十七条第一款所规定的照顾子女、女方和无过错方权益的原则，并结合双方对于婚后共同财产的贡献小大、经济收入能力等因素予以适当调整，以充分平衡双方利益。
李翔
律师
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